Никита Кузнецов: «То, что в Дубае все очень дорого, – не более чем стереотип»

Группа компаний Metropolitan Group успешно работает на рынке недвижимости с 2008 года и гордится высоким качеством риелторских услуг, консультационной и правовой поддержкой, которую предоставляет клиентам не только в ОАЭ, но и в других странах. В 2022 году Metropolitan Group вошла в пятерку лучших работодателей Ближнего Востока среди компаний среднего размера по версии глобального рейтинга Best Workplaces.

Мы встретились с основателем и генеральным директором агентства недвижимости Metropolitan Premium Properties Никитой Кузнецовым и поговорили о рынке недвижимости Дубая и возросшем спросе на нее среди граждан России и других стран СНГ.

Что вы думаете о текущей ситуации на рынке недвижимости Дубая?

За последние пару лет спрос на недвижимость в Дубае (и в ОАЭ в целом) показал существенный рост. Согласно статистике Земельного департамента Дубая, только за первые шесть месяцев этого года по объемам инвестиций был достигнут показатель в 70 % от результата всего 2021 года, а третий квартал стал самым результативным в истории рынка недвижимости эмирата.

По итогам 2021 года объекты в Дубае подорожали на 44 %, а за январь и февраль 2022-го – еще на 7 %. По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы подъем цен хоть и замедлится, но не прекратится, а совокупный рост рынка в 2022–2027 годах составит более 8 %.

В 2022 году много состоятельных граждан России и других стран СНГ переехали в Дубай, открыли компании и хотят приобрести второй дом или инвестиционную недвижимость в эмирате. Как это влияет на ваш бизнес?

В первой половине 2022-го спрос на зарубежную недвижимость среди россиян вырос на 84 % по сравнению с прошлым годом. Сохранение сбережений в условиях нестабильной ситуации на политической арене в 2022 году – один из ключевых вопросов для жителей России и других стран СНГ. На фоне плавающего курса рубля, изменений ключевой ставки российского ЦБ, санкций и отсутствия ясных прогнозов инвесторы ищут надежные и безопасные варианты, чтобы не только сберечь, но и приумножить капитал.

ОАЭ стараются держать нейтралитет по отношению ко всем государствам, находятся в стороне от санкций и позволяют россиянам беспрепятственно прилетать в страну, покупать недвижимость и получать резидентство, невзирая на политическую конъюнктуру. Как следствие, количество русскоязычного населения в Дубае увеличилось в четыре раза. Эмират особенно популярен у покупателей с бюджетом от 250 тысяч долларов.

В 2021 году Metropolitan Premium Properties продала объектов недвижимости более чем на 1,36 млрд долларов и вошла в топ-3 лучших брокеров Дубая, а за первые девять месяцев 2022-го объем продаж уже превысил этот показатель.

По вашему мнению, стоимость недвижимости в Дубае в 2022-м достигла своего максимума или все еще конкурентоспособна по сравнению с международными ценами?

В глазах большинства рынок Дубая – это 80 % дорогих апартаментов в небоскребах и 20 % прибрежных вилл класса люкс. Между тем, по статистике Metropolitan Premium Properties, за 2021 год сделок стоимостью от 5 млн дирхамов (примерно от 1,7 млн долларов) было менее 10 % от общего объема, хотя они и составили более 25 % от общей стоимости проданной недвижимости. То, что в Дубае все очень дорого, – не более чем стереотип. Большинство сделок на рынке в третьем квартале были соизмеримы с московскими ценами – до 1 млн дирхамов (272 тысячи долларов).

Дубай находился в режиме коррекции с 2015 по 2020 год включительно, и цены на жилье относительно других крупных мировых кластеров – Лондона, Нью-Йорка, Гонконга – были ниже в 2–2,5 раза. Текущие отметки средних цен все еще не достигли пика, который пришелся на второй квартал 2014 года. А если брать во внимание инфляцию и ценность денег десятилетней давности, то очевидно, что расти еще есть куда.

Согласно результатам исследования UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, на данный момент рынок недвижимости Дубая является справедливо оцененным. В период с середины 2021-го по середину 2022 года номинальный рост цен составил 10 % (несколько выше показатели в сегменте элитной недвижимости), однако сейчас рынок только достиг показателей 2019 года и все еще на 25 % ниже пика второго квартала 2014-го.

Даже при расширении предложения и возросших ценах инвестиции в недвижимость останутся перспективными. По мнению аналитиков Metropolitan Group, в ближайшие 9–12 месяцев рост объема и числа сделок будет только возрастать, в то время как цены замедлятся, что является нормальной ситуацией для здорового рынка.

Как возможность получить резидентскую визу ОАЭ и «Золотую визу» влияет на покупателей?

В свете объявленных весной и вступивших в силу 3 октября 2022 года поправок в визовый регламент ОАЭ инвесторы более активно заинтересовались возможностью получения резидентских виз за инвестиции в недвижимость и регистрацию бизнеса. Зачастую это связано с поиском аполитичной юрисдикции в текущих обстоятельствах, которые переориентировали покупателей, ранее рассматривавших объекты в так называемых «недружественных» странах.

Каковы тренды рынка недвижимости Дубая в 2022 году?

Мы отмечаем значительный рост спроса в премиум- и ультра-премиум-сегментах, хотя всплеск затронул и другие секторы отрасли, в том числе и экономкласса. Продажи уверенно растут по всем категориям недвижимости, кроме готовых вилл, которые в третьем квартале «просели» на 7 %.

При всем многообразии выбора спрос на премиальные объекты превышает предложение, что ожидаемо ведет к росту цен, а также к тому, что многие из них расходятся уже на этапе закрытых продаж (особенно если говорить об эксклюзивных проектах в сегменте ультра-люкс).

Еще один тренд, четко обозначившийся в третьем квартале, – покупка строящейся, а не готовой недвижимости. Доля off-plan-сделок (строящаяся недвижимость) составила 57 %, в то время как, допустим, в 2021-м этот показатель находился на уровне 45 %. Есть основания полагать, что тенденция сохранится и в четвертом квартале.

Какова процедура покупки недвижимости в ОАЭ?

Важно отметить, что эта процедура одна из самых удобных и простых в мире, причем как от застройщиков, так и на вторичном рынке. Власти максимально упростили процедуру входа на рынок для потенциальных инвесторов. В том числе есть возможность оформить сделку удаленно, что особенно важно в случаях, когда решение о покупке нужно принимать быстро. Такой возможностью существенное число наших клиентов охотно пользуется: около 20 % сделок совершаются дистанционно.

Гражданство за инвестиции в ОАЭ по-прежнему получить нельзя, но при этом существенно снизился порог стоимости для получения резидентской визы, в том числе «Золотой визы» на десять лет, обладатели которой могут проживать, работать, учиться и открывать бизнес в ОАЭ без местного спонсорства. На такую визу можно претендовать при покупке готового объекта стоимостью от 2 млн дирхамов ОАЭ (около 545 тысяч долларов). Стоит подчеркнуть, что в качестве инвестиции может быть выбран как один, так и несколько объектов. При этом приобретать разрешено недвижимость не только в готовых, но и в строящихся проектах из утвержденного списка местных компаний по одобрению Земельного департамента Дубая в зависимости от проекта и стадии готовности.

Дополнительным плюсом является то, что покупатели-иностранцы, которые резидентской визы не имеют, могут пользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика. Условия разнятся, но в среднем она позволяет выплачивать до 50 % стоимости в период стройки, а оставшуюся сумму – в момент получения ключей. В результате для входа на рынок инвесторам нет необходимости располагать всей суммой сразу.

Какие проекты вы продвигаете как интересные, в том числе для россиян и граждан других стран СНГ?

Портфолио наших предложений постоянно пополняется, и оно, безусловно, не ограничивается проектами, которые я приведу в качестве примеров. Таковыми могут служить:

Six Senses The Palm – дебютный проект международного бренда Six Senses в Дубае, запущенный в первом квартале 2022 года и состоящий из роскошных отельных номеров и изысканных резиденций. Строительство и отделку комплекса ведут Select Group и Emirates Strategic Investments Company. Потенциальные покупатели могут выбрать из эксклюзивной коллекции пентхаусов, дуплексов и прибрежных четырехэтажных вилл с собственным садом и выходом к морю, а также инфинити-бассейном с видом на пляж и пальмовые рощи. Начальная стоимость резиденции с двумя спальнями составляет 2,6 млн долларов. Цены на королевские пентхаусы с четырьмя спальнями начинаются от 12,6 млн долларов, а на эксклюзивные пляжные виллы – от 21,7 млн долларов. Ввод в эксплуатацию запланирован на четвертый квартал 2024 года.

Madinat Jumeirah Living (MJL) – новый жилой комплекс премиум-класса от Emaar Properties рядом с пляжами и Burj Al Arab. Проект состоит из трех сообществ: Rahaal, Lamtara и Asayel. Это малоэтажные здания с роскошными апартаментами на любой вкус и со всей необходимой инфраструктурой – от консьерж-сервиса до подземной парковки. Madinat Jumeirah Living является одним из лучших мест для спокойного и безопасного отдыха. Здесь также предусмотрены торговые центры, рестораны и бары, игровые площадки, парки и зоны отдыха, фитнес-центры и бассейны, детский сад, тихие прогулочные пешеходные зоны, беговые и велосипедные дорожки и многое другое. Цены стартуют от 315 тысяч долларов.

Palm Beach Towers – новый прибрежный жилой комплекс от одного из ведущих застройщиков ОАЭ Nakheel Properties. Сообщество находится в популярном курортном районе Palm Jumeirah и будет состоять из трех высотных зданий: Palm Gateway Central Tower, Palm Gateway Beach Tower и Palm Gateway Tubular Tower. Недвижимость проекта будет представлена просторными апартаментами, пентхаусами и дуплексами. На текущий момент все здания находятся на стадии строительства. Предполагаемая дата завершения работ – 2025 год. Стартовая стоимость составляет 648 тысяч долларов. По согласованию с застройщиком возможна покупка целого этажа.

Какие существуют сложности при покупке или продаже недвижимости?

Выбор, покупка, продажа и сдача в аренду недвижимости в ОАЭ требуют серьезного подхода – с учетом всех юридических и рыночных тонкостей. Во-первых, это большое количество нюансов местного законодательства, связанных с самой сделкой. В Metropolitan Group для этих целей выделен целый юридический департамент, который сопровождает каждого клиента. Во-вторых, в Дубае довольно велика доля рынка off-market (закрытые продажи), и, соответственно, чем в более крупную и надежную компанию обращается клиент, тем выше шансы найти подходящий объект. У крупных локальных компаний, как правило, сформированы особые отношения с ведущими девелоперами. Опять же, на примере Metropolitan Group можно видеть, что компания входит в топ-3 по объему продаж со всеми крупнейшими и самыми надежными застройщиками в стране. Соответственно, в ряде случаев у такого брокера есть возможность «достать» для клиента тот лот, который ни самостоятельно, ни с помощью другого риелтора он получить не сможет.

Серьезный момент, о котором зачастую не задумываются на этапе оформления сделки: покупка недвижимости – лишь одна сторона медали, и работа агента на этом не заканчивается. С большой долей вероятности клиенту могут потребоваться контакты других специалистов – местных дизайнеров, юристов, подрядчиков строительных и ремонтных работ, а также содействие в страховании или получении резидентской визы. Возникают и иные, возможно, неочевидные, но существенные формальности, например активация коммунальных услуг в Управлении энерго- и водоснабжения Дубая (DEWA). Возможно, потребуется зарегистрировать компанию, оформить ипотечный кредит или перепродать эту недвижимость в будущем.

Также все больше клиентов сегодня ожидают получить некий «гиперлокализованный консалтинг», позволяющий определиться с районом проживания, с тем, сколько времени добираться до работы или даже какую школу выбрать для ребенка. По этой причине в команде Metropolitan Group работают местные эксперты, которые консультируют по каждому из наиболее востребованных у инвесторов районов – в том числе Palm Jumeirah, Dubai Marina, Emaar Beachfront, Bluewaters. Только крупная локальная компания может организовать принцип «одного окна» и разрешить все возникающие вопросы.

Интервью вела Ольга Гафурова