Рынок недвижимости Дубая

Недавно завершившийся экономический спад оказал влияние на каждый проект недвижимости в мире. Однако история показывает, вновь и вновь, что лучшие из этих проектов оказались жизнеспособны даже во время экономического спада.  

В момент, когда мир подвержен радикальной экономической встряске, внимание резко переключилось на реалистичные перспективы инвестиционного пейзажа недвижимости, как на глобальном, так и на региональном уровне. В условиях снижения ликвидности и откладывания многих проектов, инвесторы, девелоперы, архитекторы, да и весь рынок недвижимости по всему миру, ищут ответы на вопросы «Как мы пережили спад?», «Когда мы можем ожидать стабилизации?», «Когда банки начнут кредитование снова?», «Когда кризис превратится в возможность?» и другие.  

Несомненно, что инвесторы из стран СНГ также весьма заинтересованы в поисках ответов на эти вопросы. Журнал «Авиамост» решил обратиться к трем риэлтерским компаниям, чьими основными клиентами являются инвесторы из стран СНГ.

В результате проведенных бесед можно сделать ряд обобщений. Мы посчитали целесообразным вначале представить конкретные мнения руководителей каждой из этих компаний, а затем, в следующем номере, на основании продолжения обсуждения, подвести некоторые итоги.

Холдинг «ДАН»

Генеральным директором холдинга «ДАН», в состав которого входит Дубайское Агентство Недвижимости «ДАН», туристическая компания Al Riyad Tours, ресторан татарской и русской кухни «Казань», компания «TAT group», располагающаяся в свободной экономической зоне, является Исмагил Шангареев.
С наступлением кризиса всем пришлось не сладко, но нам удаётся оставаться на плаву. Поэтому мы решили сейчас расширить деятельность не только в Дубае, но и в других эмиратах.

Основная масса объектов недвижимости, предлагаемой нами на продажу, находится на территории северных эмиратов – Шарджи и  Аджмана. Есть у нас, конечно, и недвижимость в Дубае и Абу-Даби. Мы работаем только с проектами, застройщиком которых является государство, то есть с теми компаниями, которые принадлежат шейхам данных эмиратов. Это гарантия того, что предлагаемые нами объекты будут окончены точно и в срок.

Более того, мы, в отличие от многих риэлтерских компаний, не являемся просто посредниками между покупателями и застройщиками недвижимости. Мы сами инвестируем в строящуюся недвижимость, приобретаем на начальном этапе строительства часть объекта, например, несколько этажей в здании, а затем, по окончании строительства, продаем их по ценам, иногда даже более низким, чем сами застройщики. И этот факт тоже привлекает к нам клиентов.

В ситуации, когда вокруг кризис и все рушится, остаться настоящим менеджером, сохранить людей и компанию, я считаю искусством. Я не распустил коллектив, все у нас остались на своих местах. И все потому, что мы работаем со своими старыми постоянными клиентами. А чтобы продолжать работать с ними в хорошем рабочем режиме, нужна высокая степень доверия с их стороны, а это надо заслужить. И, поверьте, это дорогого стоит. Та клиентская база, которая с течением времени нами нарабатывалась, сегодня позволяет нам уверенно себя чувствовать и двигаться дальше. Я считаю, что самая лучшая реклама – это рекомендации тех, кто с нами уже работал. Это позволяет нам работать, может быть, не так активно, как до кризиса, но все-таки в нормальном режиме.

В качестве примера реализуемых объектов недвижимости я хочу привести комплекс "ГОРИЗОНТ" Tower, расположённый в самом сердце эмирата Аджман в непосредственной близости от Персидского залива. Комплекс "ГОРИЗОНТ" построен и уже сдан в эксплуатацию, и состоит из 3 жилых корпусов и 1 бизнес-корпуса. Все корпуса оборудованы высокоскоростными лифтами и системой обеспечения безопасности. Наши инвесторы сейчас могут приобрести 1-, 2-, 3-, 4-комнатную квартиру или офисное помещение по необычайно привлекательным ценам в полную собственность.

Rustar Real Estate
Rustar Real Estate является одной из ведущих компаний на рынке недвижимости Дубая и входит в состав группы компаний Al Bayan Tourism & Cargo, успешно оперирующей на рынке Эмиратов с 1994 года. В сферу деятельности группы компаний входит: продажа элитной недвижимости Дубая (Rustar Real Estate); туристический бизнес – широкий спектр туристических услуг в ОАЭ, ориентированный на рынок клиентов из стран СНГ (Al Bayan Tourism); воздушные грузоперевозки – транспортировка грузов между Дубаем и странами СНГ, а также транзитные грузоперевозки из любой точки мира в Россию через ОАЭ (Al Bayan Cargo); организация водных развлечений и аттракционов на пляжах Дубая, морских круизов и рыбалки в водах

Персидского залива (Seven Seas Company);
Председатель Группы Rustar Рафик Губаев и финансовый директор компании Rustar Real Estate рассказывают:
В долгосрочной перспективе, когда мировая экономика начнет восстанавливаться, низкие цены и качественные объекты недвижимости в Дубае могут возвратить эмирату статус мирового бизнес-центра.
Переизбыток всех типов недвижимости на рынке эмирата, обусловленный мировым экономическим замедлением, может привести к пересмотру места Дубая на региональном и мировых рынках.
Превышение предложения объектов недвижимости над спросом,  а также доступные цены создают огромные преимущества арендаторам офисной недвижимости в Дубае. По мнению специалистов компании Rustar Real Estate, наивысший уровень переизбытка собственности на рынке Дубая настанет не ранее 2012 года, а это означает, что в ближайшие годы ситуация не изменится и арендаторы будут оставаться в выигрышной ситуации.

На ранней стадии развития рынка сектор недвижимости ОАЭ был очень привлекателен для профессионалов со всего мира. Эмират считался одним из самых дорогих городов мира по стоимости недвижимости, уровню арендных ставок и стоимости номеров в отелях. Инфляция и спекулятивное раздутие рынка в 2007 и 2008 годах привели к тому, что Дубай стал выделяться и занял ведущую позицию  на региональном уровне.
Международные корпорации и бизнес-структуры, которые хотели открыть свое представительство на Ближнем Востоке, в первую очередь выбирали Дубай, однако столкнувшись с ценами и исследовав качество и количество доступных офисных и жилых объектов, они зачастую сталкивали с финансовыми или функциональными трудностями и препятствиями. 

По причине высоких  арендных  ставок многие работающие в Дубае вынуждены были снимать жилье в Шардже и других северных эмиратах, где цены на аренду были более доступными.

Начиная с 2009 года, и по настоящее время, происходит полная трансформация рынка и складывается абсолютно иной сценарий.  Хотя арендные ставки,  в  особенности на коммерческие помещения, остаются в числе самых высоких в регионе,  они стали более доступными. Из месяца в месяц на рынок поступает новая недвижимость, что предоставляет больше благоприятных возможностей для бизнеса и семей сменить место расположения и жительства.

Сегодня арендаторы возвращаются в Дубай. Главный поток квартиросъемщиков идет из эмирата Шарджи, который ранее считался «раем» для арендаторов, из-за стремительного снижения арендных ставок в Дубае. Кризис изменил всю схему миграции арендаторов, как внутри каждого эмирата, так и по стране в целом. 

Помимо арендаторов, в выигрышной ситуации может оказаться и весь рынок недвижимости в ОАЭ. Как только сектор недвижимости  стабилизируется, а экономика страны восстановится, реалистичные арендные ставки помогут сделать страну привлекательной для проживания и работы. 

А если прогнозы подтвердятся, и уровень вакантных площадей будет продолжать расти, условия для арендаторов будут все более выгодными. Приток новых арендаторов как коммерческой, так и жилой недвижимости в эмирате, послужит хорошим стимулом для стабилизации рынка.

В коммерческом секторе сложилась благоприятная ситуация для тех компаний, которые стремятся увеличить площадь офисов и снизить затраты на их аренду. Специалисты признают, что лучшими в этом плане являются районы Международного Финансового Центра (DIFC) и Emaar Business Square, а также Jumeirah Lakes Towers.

Условия на жилом рынке недвижимости Дубая позволяют потенциальным арендаторам или покупателям выбирать объекты в сообществах с высоким качеством строения и наличием развитой инфраструктуры.  В первую очередь уделяется внимание наличию хорошей дорожной инфраструктуры, магазинов, школ, дошкольных учреждений,  больниц,  ресторанов,  прачечных,  парков и других объектов. Очень важно также отсутствие масштабного строительства. 

В результате, основной интерес направлен на такие районы, как Jumeirah и Umm Suqeim, где доступные арендные ставки сочетаются с наличием множества объектов инфраструктуры.

Однако более важным является то, что с восстановлением мировой экономической системы международные корпорации и  бизнес-структуры начинают постепенно расширять географию своей деятельности и выходить на новые рынки, а в этом случае Дубай вновь возвращается на радар с возможностью арендовать офисы по разумным ценам.

Еще одним положительным моментом для рынка является рост прибыли от сдачи объектов недвижимости в аренду. На сегодняшний день в сфере недвижимости ОАЭ цены на аренду снижаются медленнее, чем цены на саму недвижимость, вследствие чего, при сдаче собственности в аренду владелец получает большую в процентном соотношении прибыль. Так, если в прошлом году годовой доход от сдачи в аренду вилл составлял 4,9% от стоимости жилья, то в текущем году он возрос до 5,7%. А сдача апартаментов приносит 7,4% годовых по сравнению с 5,4% в прошлом году. Рост прибыли привлечет дополнительное число инвесторов, считают специалисты Rustar Real Estate.

Однако для восстановления рынка недвижимости   и экономики страны в целом необходимо какое-то время, а некоторые проекты могут никогда не стать тем, для чего они были изначально предназначены. Тем не менее, Дубай – это город, который может восстановиться значительно быстрее, чем многие другие развивающиеся экономики мира.

Среди причин для этого – успешная история эмирата в последние два десятилетия, в том числе превосходные условия для бизнеса, лучшие мировые отели и развитая инфраструктура. Кроме того, не стоит забывать о выгодном географическом положении Дубая на пересечении Запада и Востока. Люди будут и далее приезжать сюда, компании будут открывать здесь свои представительства, однако теперь здесь достаточно будет жилых и коммерческих объектов, чтобы их разместить.  

Из сказанного можно сделать следующие выводы: 

 - рост прибыли от сдачи недвижимости в аренду может привлечь дополнительное число инвесторов и снизит возможность потенциальных рисков;

- завершенные локации более благополучно переживут кризисные времена благодаря развитой инфраструктуре и наличию дополнительных услуг и сервисов;

- доступные арендные ставки, в конечном счете, помогут сделать ОАЭ привлекательным местом для проживания и работы.

Tokas Real Estate
Tokas Real Estate является одной из крупнейших русскоязычных риэлтерских компаний в ОАЭ, активно привлекающих в страну инвестиции не только из России  и остальных стран СНГ, но также из Европы, Северной Америки и стран региона Персидского Залива. Компания зарекомендовала себя как солидный бизнес-партнёр и заняла лидирующие позиции на рынке продаж недвижимости. Причина успеха компании заключается в особом подходе к работе с инвесторами, во время которого складываются крепкие деловые отношения, и сохраняются на всём протяжении сотрудничества, а также за счёт повторных продаж и обширных деловых связей с организациями в  различных областях.

Tokas Real Estate занимается реализацией VIP-проектов не только в ОАЭ, но и в других странах мира. Компания уже освоила рынки стран СНГ и Ближнего Востока: Саудовской Аравии, Катара, Кувейта, Бахрейна и Омана; продолжает экспансию в Европе: в Великобритании, Болгарии, Чехии, Германии, Швейцарии; а также продвигает проекты на рынках США, Канады и ЮАР. Президент Tokas Real Estate д-р Камалия Тофик, по нашему мнению, затронула очень важные и до сих пор почти не освещаемые в СМИ аспекты рынка недвижимости Дубая – о роли риэлторов-брокеров в экономике страны, в привлечении инвесторов.

Я считаю, что в восстановлении рынка недвижимости Дубая в настоящее время огромная роль принадлежит риэлтерским компаниям. Да, не удивляйтесь. Именно брокеры сейчас должны играть роль живой рекламы восстановления рынка недвижимости. Во-первых, они должны хорошо разбираться в ситуации в этот непростой для рынка недвижимости момент. Во-вторых, именно они являются посредниками между девелоперами и конечными покупателями. Инвесторы в основном обращаются именно к ним со всеми наболевшими вопросами, а зачастую и с проблемами чисто житейского плана. Ведь в период адаптации инвестора к жизни в Дубае в основном именно риэлтор-брокер является, даже можно так сказать, семейным адвокатом. Важно разобраться в наиболее перспективных продажах, предложить инвестору выбор интересующих их объектов. Так, весной этого года, когда еще продолжали говорить о кризисе, наши инвесторы начали заселение жилого здания MAG218, который является уже 7-м элитным проектом в районе Dubai Marina, рекомендованным нашей компанией Tokas Real Estate, и в котором проживают люди, обратившиеся к нам. Кстати, в самом здании MAG218 нами продано более 250 квартир. И очень приятно видеть радость людей, которые выбирали квартиры, ждали их, и в период, когда все говорили о кризисе и закате Дубая, получили ключи от великолепных квартир в роскошном здании со всеми удобствами. Поверьте, это стоит многого.

Но я вижу задачу риэлторов не только в том, чтобы продать объект недвижимости. Очень важным моментом и ключом к дальнейшему развитию бизнеса является и отношение риэлторов к инвесторам после продажи.  Объясню на примере. Есть такое понятие, как период адаптации инвестора, период привыкания его семьи к жизни в Дубае, обустройства, вхождения в социальную среду, поиск школы для детей и т.д.
Компания Tokas Real Estate уделяет особое внимание инвесторам (я даже сказала бы, что это становится на сегодняшний момент частью работы), которые получили право жить в этой стране. В этой комфортной стране им должно быть комфортно. Их привлекают высокие стандарты жизни, безопасное окружение, впечатляющая инфраструктура, медицинское обслуживание и образование мирового уровня, динамичная ночная жизнь, многочисленные средства для отдыха и развлечений, чистые пляжи и многие другие аспекты. Инвесторы хотят жить в Дубае хорошо и спокойно, наслаждаясь образом жизни, который и привлёк их инвестиции в эту сказочную страну. Именно они, эти инвесторы, которые уже получают плоды от своих инвестиций (аренда, образование детей, медицина, бизнес), наносят главный удар по негативной пропаганде о Дубае и являются самой авангардной рекламой для страны. И рекомендуют эту страну своим друзьям и знакомым. Поэтому мы видим в них своих партнёров. Именно на них Tokas Real Estate делает ставку. С самого начала нашей деятельности 95% наших сделок было по рекомендациям. И мы продолжаем эту политику.

Что касается ситуации на рынке недвижимости Дубая, то я хочу сказать следующее. И пусть многим мои слова покажутся высокопарными, но это так и есть. Ещё совсем недавно понятия «кризис» в словаре застройщиков попросту не существовало, а на сегодняшний день оно стало одним из самых используемых слов. При этом они ссылаются на генеральных застройщиков, перекидывая всю вину на Nakheel и Emaar, добавляя, что вообще во всём виноват мировой финансовый кризис. Но, ведь ни одна страна не избежала последствий кризиса, и Дубай не исключение. В связи с кризисом были временно приостановлены генеральные проекты, такие, как Waterfront, Palm Jebel Ali и другие.

Да, были ошибки, но ведь Дубай молод, и здесь есть один хозяин, который эти проблемы быстро решает. В Дубае очень сильно чувствуется аура пассионарности, и это является залогом дальнейшего развития. Достаточно понаблюдать в роскошных терминалах аэропорта за потоком туристов, бизнесменов, инвесторов, желающих жить и работать в этой сказочной стране. Хочу сослаться на слова Шейха Мухаммеда «В Дубае ни один проект не будет недостроен».

Подтверждением жизнеспособности Дубая являются проекты генеральных застройщиков Emaar и Nakhel, такие, как Burj Khaleefa,Dubai Mall, Jumeirah Lake Towers, Palm Jumeirah и т.д. Эти проекты были завершены в период кризиса, поэтому огульно обвинять в срыве реализации проектов генеральных застройщиков будет неграмотно. Генеральные  застройщики отвечают за генеральный план  того или иного района, принимают активные меры против недобросовестных частных застройщиков, которые чётко должны понимать, что невыполнение  обещаний влечет за собой негативные отзывы и потерю инвесторов.

Поэтому, в целях стабилизации и укрепления рынка недвижимости, были оперативно разработаны несколько законов и приняты меры по отношению к застройщикам, которые не строят проданные ими проекты, и ситуация на сегодняшний момент близится к развязке. Изыскиваются и другие меры по помощи инвесторам, оказавшимся в непростом положении. К примеру, некоторые застройщики,  находящиеся в трудном финансовом положении, предлагают обмен. В этом случая задача риэлтора, и Tokas Real Estate, в том числе, заключается в том, чтобы сделать всё возможное и максимально учитывать интересы инвестора.

К счастью, в этом нам помогают, как государственные структуры (Lаnd Department, Rera), так и генеральные застройщики, действующие в соответствии с новыми зпконами. Хотя риэлтерские компании не несут перед инвестором юридической ответственности за невыполнение обязательств со стороны застройщика, риэлтор, который хочет оставаться  профессионалом, должен до конца защищать интересы инвесторов. И в будущем, риэлтор, предлагая новым инвесторам проекты, не должен ошибаться при выборе застройщика, т.к. уже имеются готовые объекты, по которым можно судить о застройщике.

Дубай – это роскошь, богатство, образ жизни, комфорт, спокойствие и праздничное настроение.  Знакомясь с Дубаем, нельзя не заметить, с какой любовью строится этот город. Как по волшебству, появляются новые объекты. Но здесь нет волшебников, а есть один Хозяин, который преданно  влюблён в свою страну, в свой народ. И в понятие народ он включает представителей свыше 200 национальностей, которые живут и работают в Дубае. Не было бы любви, не было бы Пальмы, Burj Khalifa, Burj Al Arab и многих других знаковых проектов, принесших Дубаю всемирную известность.

1. В долгосрочной перспективе, когда мировая экономика начнет восстанавливаться, низкие цены и качественные объекты недвижимости в Дубае могут возвратить эмирату статус мирового бизнес-центра

2. С восстановлением мировой экономической системы международные корпорации и  бизнес-структуры начинают постепенно расширять географию своей деятельности и выходить на новые рынки

3. Инвесторов привлекают в Дубай высокие стандарты жизни, безопасное окружение, впечатляющая инфраструктура, медицинское обслуживание и образование мирового уровня и многие другие аспекты

4. В Дубае очень сильно чувствуется аура пассионарности, и это является залогом дальнейшего развития. Достаточно понаблюдать в роскошных терминалах аэропорта за потоком туристов, бизнесменов, инвесторов, желающих жить и работать здесь

5. Очень приятно видеть радость людей, которые выбирали квартиры, ждали их, и в период, когда все говорили о кризисе и закате Дубая, получают ключи от великолепных квартир в роскошных зданиях со всеми удобствами. Поверьте, это стоит многого